低總價老屋抓交替...誰接誰冤！銀行經理曝「貸款真相」：砍到見骨是常態

「走路10分鐘到醫院、對面就是萬坪公園，這種黃金地段去哪找？」看著租屋網的物件資訊，林小姐心動不已。這間開價440萬含車位的老公寓，價格只有同區新案的三分之二，但屋齡44年的數字卻讓她猶豫：「真的能買嗎？」

網路媒體一推人說：「現在老屋一堆人搶，轉手絕對沒問題！」

業務還要求她先下斡旋才能談貸款。直到她問附近鄰居，才驚覺真相—這間「機能王」老屋，前手持有5年賠售50萬，銀行甚至只願貸5-6成...

這不是特例。隨著房價高漲，「總價老屋」成為首購族新寵，但隱藏的地雷比你想的更致命。當房仲說「屋齡不是問題」時，究竟沒告訴你哪些真相？

走進這間44年老公寓 牆面龜裂的紋路像在訴說歲月故事

屋主熱情介紹著「永久棟距」與「散步到急診室」的優勢，卻絕口不提天花板裡老化的電線，正潛伏著走火危機。

在地資深代書透露，這類物件最可怕的不是屋齡，而是「銀行估不到價」－去年同社區有老屋成交380萬，但銀行鑑價僅250萬，買方得自籌130萬差額，差點違約賠上訂金。

更令人心驚的是維修黑洞

曾買下類似物件的黃先生苦笑：「光換全室鋁管電線就花了40萬，抓漏師傅還從牆裡掏出老鼠窩」這些隱形成本加上頭期款，總支出幾乎超過買20年左右成屋的價格。

市場正在上演老屋抓交替戲碼

新建案林立的街廓另一頭，老屋就像被遺忘的長者－即便坐擁無敵地段，多數銀行仍對40年以上物件築起高牆。

一位不願具名的分行經理透露，除非是精華區有都更題材，否則老屋貸款成數「砍到見骨」是常態。

這也解釋了為什麼前手屋主寧願賠售，因為這類型物件需要現金買盤，價格只能任人宰割。

但危機總伴隨著轉機。都更整合師點出關鍵：「這類物件要翻身，得看土地持分與鄰居共識。」

若單層戶數少、住戶改建意願高，老屋可能是潛力股；反之，若社區整合困難，等同買進流動性陷阱。

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